Pembahasan fiskal yang biasanya mengerucut pada rancangan APBN di sekitar peringatan kemerdekaan tahun ini turut diwarnai isu lain: gelombang protes atas kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) 2025 di Kabupaten Pati, Jawa Tengah. Protes serupa dilaporkan muncul di sejumlah daerah lain yang disebut mengalami kenaikan beban PBB-P2, antara lain Kota Cirebon, Kota Pekalongan, Kabupaten Jombang, dan Kabupaten Bone.

Kasus Pati menjadi pintu masuk untuk melihat tantangan implementasi PBB-P2 dalam kerangka desentralisasi fiskal. Di satu sisi, pemerintah daerah didorong memperkuat pendapatan asli daerah (PAD) agar lebih mandiri. Di sisi lain, langkah optimalisasi pajak—khususnya PBB-P2—berisiko memicu penolakan bila kenaikan beban dianggap terlalu tinggi atau tidak dipahami masyarakat.

Dalam desentralisasi fiskal, daerah diberi kewenangan memungut pajak yang bersifat lokal. Tujuannya agar daerah mampu membiayai pembangunan, sementara pemerintah pusat menyediakan transfer ke daerah atau belanja melalui kementerian/lembaga bila kemampuan fiskal belum memadai. Namun, kemandirian fiskal daerah masih menjadi pekerjaan rumah. Berdasarkan Peta Kapasitas Fiskal Daerah dalam Lampiran PMK No. 65 Tahun 2024, dari 508 kabupaten/kota, 58 berkapasitas fiskal sangat rendah dan 152 berkapasitas rendah. Artinya, 41,3% kabupaten/kota dinilai belum optimal kemandirian fiskalnya.

Kinerja pemungutan pajak daerah juga tercermin dari local tax ratio (penerimaan pajak dan retribusi daerah terhadap PDRB) yang secara nasional tercatat 1,21% (2020), 1,26% (2022), dan 1,41% (2024). Di Kabupaten Pati, rasio itu lebih rendah, yakni 0,28% (2020), 0,33% (2022), dan 0,73% (2024). Pati juga dikategorikan sebagai kabupaten dengan kapasitas fiskal rendah per 2024.

Dalam kondisi seperti ini, pemerintah daerah cenderung memfokuskan optimalisasi pada jenis pajak yang menjadi kontributor utama. Di tingkat kabupaten/kota, PBB-P2 umumnya menjadi salah satu andalan. Secara nasional pada periode 2020–2023, rata-rata kontribusi PBB-P2 terhadap total penerimaan pajak kabupaten/kota sebesar 12,6%. Di Pati, kontribusinya lebih dominan, rata-rata 20,37% pada periode yang sama.

Pertanyaan kunci kemudian muncul: mengapa optimalisasi PBB-P2 bisa berujung pada kenaikan beban yang dinilai tidak masuk akal oleh sebagian warga? Kerangka pemungutan pajak daerah sejatinya dibatasi oleh UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD). Dalam PBB-P2, UU HKPD merevisi tarif maksimum dan dasar pengenaan pajak. Batas atas tarif dinaikkan dari 0,3% menjadi 0,5%, disertai mandat tarif lebih rendah untuk lahan produksi pangan dan ternak.

UU HKPD juga memodifikasi dasar pengenaan pajak yang merujuk pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Jika sebelumnya perhitungan PBB-P2 merujuk pada 100% NJOP, kini pemerintah daerah diberi keleluasaan menggunakan rentang 20% hingga 100% NJOP. Perubahan ini dipandang sebagai upaya mendorong optimalisasi yang lebih terkendali: kenaikan tarif maksimum diimbangi relaksasi penggunaan NJOP.

Di Pati, perbandingan aturan sebelum dan sesudah UU HKPD menunjukkan tarif PBB-P2 tidak berubah. Dalam Perda Kab. Pati No. 1 Tahun 2024, tarif tetap 0,1% untuk NJOP hingga Rp1 miliar dan 0,2% untuk NJOP di atas Rp1 miliar, dengan tambahan tarif 0,09% untuk lahan produksi pangan dan ternak. Pati juga mengadopsi skema rentang NJOP 20%–100% untuk dasar pengenaan pajak. Dari sisi tarif dan dasar pengenaan pajak, tidak ditemukan indikasi pelanggaran kerangka hukum pusat.

Kenaikan beban PBB-P2 yang memicu polemik dinilai lebih terkait pemutakhiran NJOP. NJOP didasarkan pada harga rata-rata dari transaksi jual beli yang wajar, dan daerah setidaknya dapat menetapkan NJOP minimal tiga tahun sekali. Jika tidak diperbarui, akan terjadi valuation ratio yang rendah, yakni NJOP semakin jauh dari nilai pasar sehingga optimalisasi PBB-P2 terhambat. Di tingkat nasional, sejak 2021 realisasi penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) lebih besar daripada PBB-P2, yang mengindikasikan nilai transaksi di pasar lebih tinggi dari NJOP.

Pembaruan NJOP pasca-berlakunya UU HKPD banyak dilakukan melalui peraturan kepala daerah (perkada). Berbeda dengan perda, perkada tidak melalui mekanisme persetujuan atau penolakan pemerintah pusat melalui evaluasi. Meski demikian, penilaian NJOP tetap memiliki koridor. PMK No. 85 Tahun 2024 memberikan pedoman penetapan perkada terkait tata cara penilaian PBB-P2, termasuk standardisasi kompetensi penilai dan skema untuk menghindari kenaikan PBB-P2 yang terlalu drastis.

Dari kasus Pati, sejumlah opsi yang dapat dipertimbangkan untuk meredam gejolak sekaligus menjaga agenda optimalisasi muncul. Pertama, pemutakhiran NJOP tetap dinilai penting, tetapi kenaikan beban PBB-P2 disarankan dilakukan secara bertahap dengan mengoptimalkan klausul persentase NJOP yang digunakan dalam penghitungan dasar pengenaan pajak sesuai Pasal 15 ayat (2) PMK 85/2024. Pemerintah daerah juga didorong memperhatikan kemungkinan rendahnya coverage ratio (belum semua properti terdaftar) dan compliance ratio (kepatuhan wajib pajak belum optimal). Penguatan pendataan, termasuk pemanfaatan teknologi informasi geospasial serta integrasi proses bisnis dengan OSS atau SIMBG, disebut sebagai salah satu opsi, disertai penegakan hukum dan kesiapan administrasi sesuai PP No. 35 Tahun 2023.

Kedua, karena PBB-P2 berbasis official assessment, besaran pajak tercantum dalam SPPT PBB-P2 dan wajib pajak dapat mengajukan keberatan dengan menyertakan perhitungan menurut wajib pajak beserta alasan. Namun, terdapat ketentuan bahwa wajib pajak harus terlebih dahulu melunasi pajak terutang setidaknya sebesar jumlah yang disetujui wajib pajak, serta adanya denda administratif 30% bila keberatan ditolak atau dikabulkan sebagian. Ketentuan ini dinilai berpotensi menciptakan efek gentar (scare tactics) dan dapat memengaruhi pilihan warga untuk menempuh jalur keberatan formal.

Ketiga, UU HKPD dan PP 35/2023 membuka ruang fasilitas pajak daerah untuk PBB-P2, mulai dari keringanan, pengurangan, pembebasan, penundaan pembayaran, hingga skema angsuran dalam kondisi kesulitan likuiditas atau keadaan kahar. Fasilitas tersebut dapat diberikan secara jabatan atau melalui permohonan, dan pengaturannya berada pada kepala daerah melalui perkada. Tantangannya adalah memastikan mekanisme permohonan mudah diakses dan dijalankan.

Keempat, pemerintah daerah dapat memanfaatkan mekanisme konsultasi, fasilitasi, dan evaluasi sebagaimana diatur dalam Permendagri No. 80 Tahun 2015 jo. Permendagri No. 120 Tahun 2018. Untuk kabupaten/kota, mekanisme ini dilakukan dengan pemerintah provinsi, sedangkan provinsi dengan pemerintah pusat. Dalam konteks kenaikan NJOP, disebutkan bahwa pemerintah kabupaten/kota wajib melaporkan dan mengoordinasikan kenaikan NJOP ke pemerintah pusat—khususnya Kemendagri dan Kementerian Keuangan—agar mendapat masukan dan peninjauan.

Kelima, partisipasi publik dinilai penting untuk meningkatkan penerimaan kebijakan dan mendukung kepatuhan sukarela. Hak masyarakat untuk mengakses rancangan perda dan perkada serta memberi masukan lisan maupun tulisan diatur dalam Pasal 166 Permendagri 80/2015 jo. Permendagri 120/2018. Partisipasi yang bermakna dituntut berjalan transparan dan akuntabel, termasuk mendengar suara wajib pajak.

Keenam, polemik PBB-P2 juga memperlihatkan pentingnya strategi komunikasi publik. Rendahnya literasi pajak membuat penjelasan kebijakan menjadi krusial, mulai dari alasan penyesuaian, kondisi keuangan daerah, hingga manfaat pajak dan kontrak fiskal. Pemerintah daerah didorong membangun edukasi pajak dan menempatkan wajib pajak sebagai mitra pembangunan. Di saat polemik mencuat, komunikasi lintas tingkat pemerintahan juga dinilai perlu menghadirkan penjelasan dan opsi solusi, bukan saling melempar tanggung jawab atau memperkuat stigma bahwa pajak semata-mata beban.

Pada akhirnya, optimalisasi PBB-P2 dipandang sebagai agenda kunci untuk menjaga kesinambungan keuangan daerah sekaligus memperkuat kemandirian fiskal. Namun, pelaksanaannya menuntut kehati-hatian agar tidak bergerak ke dua kutub ekstrem—antara kebijakan yang terlalu longgar atau penegakan yang berlebihan. Kasus Pati menunjukkan bahwa di antara dua ekstrem tersebut, terdapat beragam pilihan kebijakan yang dapat diramu agar tujuan peningkatan penerimaan tetap berjalan dengan dampak sosial yang lebih terkendali.